Was ist eine Delogierung?

Stand: 10.09.2026

Kurz: Eine Delogierung ist die zwangsweise Räumung einer Wohnung durch das Gericht, nachdem das Mietverhältnis beendet wurde und der Mieter nicht ausgezogen ist. Der juristische Begriff ist Räumungsexekution. Sie wird vom Gerichtsvollzieher mit einer Räumungsfirma durchgeführt.

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Das Wort ist österreichisch. In Deutschland heißt es Zwangsräumung. Voraussetzung ist immer ein gerichtlicher Räumungstitel, meist wegen Mietrückstand, seltener wegen nachteiligem Gebrauch oder Ablauf eines befristeten Vertrags.

Zwischen Kündigung und Delogierung liegen mehrere Monate: Kündigung, Einwendungen, Verfahren, Titel, Exekutionsantrag, Termin. In Wien greift dazwischen die Wohnungssicherung der Stadt, die in vielen Fällen eine Lösung findet.

Die Delogierung selbst ist ein Termin von wenigen Stunden. Danach hat der Vermieter die Wohnung und der Delogierte seine Sachen in der Verwahrung.

Wir sind die Räumungsfirma bei solchen Terminen. Unsere Aufgabe ist Ausräumen, Verzeichnen, Verwahren und Dokumentieren, nach Anweisung des Gerichtsvollziehers.

Was mit den Sachen passiert, regelt § 349 Exekutionsordnung: Sie werden dem Delogierten oder einer erwachsenen Person aus seinem Haushalt übergeben. Ist niemand da, kommen sie auf Kosten des Delogierten in Verwahrung. Holt er sie nicht ab, können sie nach gerichtlicher Fristsetzung verkauft oder entsorgt werden. Für den Vermieter heißt das: Er streckt Räumung und Verwahrung vor und hat einen Anspruch gegen den Delogierten, der selten einbringlich ist. Deshalb führen wir das Verzeichnis so genau, dass Verwahrung und spätere Entsorgung lückenlos belegt sind.

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Delogierung im Gemeindebau, in der Genossenschaft und in der Eigentumswohnung

Wer der Vermieter ist, ändert am Verfahren nichts. Titel, Exekutionsantrag, Termin, Gerichtsvollzieher: Der Weg ist im privaten Zinshaus derselbe wie im Gemeindebau. Unterschiedlich ist nur, was rundherum zu erledigen ist.

Bei einer Gemeindewohnung steht auf der betreibenden Seite Wiener Wohnen, mit eigenen Vorgaben dazu, was bei der Rückgabe zu entfernen ist. Bei einer Genossenschaftswohnung kommt die Abrechnung des Finanzierungsbeitrags dazu; wie viel davon nach offenen Forderungen übrig bleibt, klärt die Genossenschaft, nicht der Räumungsbetrieb. Was bei der Rückgabe solcher Wohnungen im Einzelnen verlangt wird, steht auf Gemeindebauwohnung räumen und Genossenschaftswohnung räumen.

Die Eigentumswohnung ist der Sonderfall, und zwar dann, wenn der Eigentümer selbst betroffen ist. Dann gibt es kein Mietverhältnis, das gekündigt werden könnte, und geräumt wird auf einen anderen Titel hin, etwa nach einer Zwangsversteigerung. Am Ablauf des Termins ändert das nichts. Ist die Eigentumswohnung dagegen vermietet, läuft es wie bei jeder anderen Mietwohnung. Ob es überhaupt so weit kommt, beantwortet ein Rechtsanwalt.

Was wir für einen Vollzugstermin brauchen

Vor dem Termin ist die Wohnung meist verschlossen, eine Besichtigung also nicht möglich. Dann arbeiten wir mit dem, was die betreibende Partei hat: dem Vollzugsschreiben des Gerichts mit Aktenzeichen, Datum und Uhrzeit, der Adresse mit Stockwerk und Tür, dem Hinweis auf Keller, Dachboden oder Garage, Angaben zu Lift und Zufahrt. Daraus ergibt sich die Preisstufe. Der tatsächliche Umfang wird am Termin mit dem Gerichtsvollzieher festgehalten, bevor etwas bewegt wird.

Halten Sie das Schreiben bei der Anfrage bereit. Ohne Datum und Uhrzeit lässt sich kein Team einteilen, und beides steht nur dort.

Wann Sie uns nicht brauchen

Zieht der Mieter vorher aus, entfällt der Vollzug. Was er zurücklässt, ist dann eine gewöhnliche Wohnungsauflösung, und kleine Mengen bringen Sie selbst weg; die Regeln dafür stehen unter Sperrmüll in Wien. Ist die Wohnung fast leer und haben Sie eigene Leute und einen Raum zum Verwahren, brauchen Sie auch für den Vollzugstermin keinen Betrieb.

Ein Punkt zum Schluss, weil er häufiger gesucht wird als alles andere: Wer eine Delogierung abwenden will, ist bei uns falsch. Wir setzen keinen Termin aus und verhandeln nichts. Dafür sind Mieterberatung, Rechtsanwalt und die oben genannte Wohnungssicherung zuständig. Wir kommen erst, wenn das Gericht den Termin festgesetzt hat.