Was ist bei einer Wohnungsauflösung rechtlich zu beachten?

Stand: 10.09.2026

Kurz: Kündigungsfrist der Wohnung einhalten, Verfügungsberechtigung klären (Vollmacht, Erwachsenenvertretung, Freigabe des Gerichtskommissärs), Rückstellung besenrein nach Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Nachsendeauftrag und Abmeldung des Wohnsitzes. Dokumente und Wertsachen dürfen nicht entsorgt werden.

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Kündigung. Mietwohnungen haben Kündigungsfristen, meist drei Monate zum Monatsletzten. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bis zum Ende der Frist läuft die Miete, auch wenn die Wohnung leer ist.

Wer darf. Die Bewohnerin selbst, ein Bevollmächtigter, ein gerichtlich bestellter Erwachsenenvertreter, nach Todesfall die Erben nach Freigabe. Kinder dürfen die Wohnung der Eltern nicht ohne Vollmacht auflösen.

Rückstellung. Der Mietvertrag regelt, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben ist: besenrein, gereinigt, ausgemalt. Was darüber hinaus verlangt wird, ist oft unzulässig. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos schützt vor späteren Forderungen.

Behördliches. Abmeldung des Hauptwohnsitzes binnen drei Tagen nach Auszug beim Meldeamt, Nachsendeauftrag, Kündigung von Strom, Gas, Internet, Versicherungen.

Was nicht in den Container darf. Dokumente, Datenträger, Wertsachen, Medikamente, gefährliche Abfälle. Wir sammeln sie gesondert und übergeben sie gegen Protokoll.

Kaution. Nach der Rückgabe muss der Vermieter die Kaution unverzüglich zurückzahlen, soweit er keine berechtigten Forderungen aus dem Mietverhältnis hat (§ 16b MRG). Übergabeprotokoll mit Fotos und der Nachweis der besenreinen Übergabe sind die Grundlage, um Abzüge abzuwehren. Beides übergeben wir am Räumungstag.

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Gemeindewohnung und Genossenschaft: die Rückgabe läuft nicht überall gleich

Die Kündigungsfrist oben gilt für die private Mietwohnung. Bei einer Gemeindewohnung geht die schriftliche Kündigung an Wiener Wohnen, die Verwaltung der Wiener Gemeindebauten. Die Rückgabe erfolgt zu einem vereinbarten Termin, die Hausverwaltung nimmt sie mit Protokoll ab. Ist die Wohnung an diesem Termin nicht leer, wird die Übernahme nicht abgeschlossen. Es braucht einen neuen Termin, und bis dahin läuft die Miete weiter.

Bei einer Genossenschaftswohnung kommt der Finanzierungsbeitrag dazu. Nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz zahlt die Genossenschaft ihn nach dem Ende des Nutzungsverhältnisses zurück, vermindert um eine Abschreibung für die Jahre der Nutzung. Wie hoch die ausfällt, hängt vom Vertrag und vom eingezahlten Anteil ab. Offene Forderungen zieht die Genossenschaft davon ab. Lassen Sie sich Summe und Auszahlungstermin schriftlich nennen, bevor Sie den Übergabetermin fixieren. Was dabei praktisch zu tun ist, steht unter Gemeindebauwohnung zurückgeben und Genossenschaftswohnung zurückgeben.

Prüfen Sie vor jedem Räumungstermin, ob die Wohnung überhaupt aufgelöst werden muss. Lebt eine nahe Angehörige im gemeinsamen Haushalt, kann der Mietvertrag unter den Voraussetzungen des Mietrechtsgesetzes auf sie übergehen. Klären Sie das mit der Hausverwaltung, bevor Sie einen Termin vereinbaren. Nach einem Todesfall steht der Ablauf unter Haushaltsauflösung nach Todesfall.

Welches Papier Sie brauchen, wenn Sie für jemand anderen handeln

Eine Vollmacht auf einem Zettel reicht der Hausverwaltung selten. Vorsorgevollmacht, gewählte, gesetzliche und gerichtliche Erwachsenenvertretung werden im Österreichischen Zentralen Vertretungsverzeichnis eingetragen, das die Österreichische Notariatskammer führt. Notarin, Rechtsanwalt oder Erwachsenenschutzverein nehmen die Eintragung vor. Der Registerauszug daraus ist der Nachweis, den Hausverwaltung, Energieversorger und Bank akzeptieren.

Bei gerichtlicher Erwachsenenvertretung genügt dieser Auszug allein nicht. Die Aufgabe der Wohnung ist in der Regel vom Pflegschaftsgericht zu genehmigen, also vom zuständigen Bezirksgericht. Das dauert. Planen Sie es ein, bevor Sie kündigen. Wer die Rechnung trägt, steht unter Wer zahlt eine Wohnungsauflösung?.

Wann Sie uns nicht brauchen

Ein einzelnes Zimmer mit wenig Inventar, ein Aufzug im Haus und ein Auto: Das schaffen Sie in mehreren Fahrten selbst über den Mistplatz. Grenzen, Regeln und Adressen stehen unter Sperrmüll in Wien.

Sollen die Möbel in eine neue Wohnung mitgehen, ist das ein Umzug. Den führen wir nicht aus, dafür ist ein Umzugsbetrieb der richtige Ansprechpartner. Wird gar nicht geräumt, sondern nur ausgemalt oder gereinigt, wenden Sie sich direkt an einen Maler- oder Reinigungsbetrieb. Reinigung koordinieren wir nur zusammen mit einer Räumung. Und wenn bereits eine Räumungsklage läuft, entscheidet das Gericht über den Termin, nicht die Hausverwaltung und nicht wir: Ablauf einer Delogierung.